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【地產】行業透視 |高熱之下地價漲幅如何?警惕部分城市潛在風險

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【地產】行業透視 |高熱之下地價漲幅如何?警惕部分城市潛在風險

2019/04/19 15:17
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炉石传说nga www.rrgsa.icu 2019年第一季度以來,二、三線城市土拍溢價率觸底反彈,“百輪”土拍的激烈競爭在多個城市重新出現,土地市場出現回暖跡象,地價也快速上漲。那么,究竟這些城市土地價格已經回到什么時期?后續房企投資又該如何?

 

一季度土地溢價率觸底回升

多幅地塊競拍逾百輪顯熱度

2018年下半年各月土地市場平均溢價率普遍低至10%以內,2019年一季度以來終于有了起色:2019年1-3月平均溢價率分別達到10%、11%和21%。另外,從地塊的競拍輪數上也體現了市場熱度的回升,多數地塊競拍輪數超過200輪以上。其中徐州一塊地競拍了644輪,創下了徐州土拍時間最長的記錄。 

我們認為,本輪土地市場的回暖行情受到多方面因素影響,第一,在政策層面出現一定寬松:珠海、濟南、阜陽等城市“四限”有所松綁。第二,融資難情況得到緩解,資金相對充裕。3月份房企融資金額達到1205億元,境內融資占比達到58%,環比大增30個百分點,國內融資環境有所放寬。第三,企業戰略調整和規模需要推動倒逼二線土地回暖。很多企業在業績發布會上表示了自己2019年主要的投資重心會轉向二線城市,戰略聚焦二線導致二線土地市場熱度明顯提升。第四,3月市場的確出現“小陽春”行情。市場銷售的回暖也是土地市場熱度攀升的原因之一。多個城市二手房成交活躍度提高,新房成交量也有觸底反彈的跡象。


土拍熱潮之下部分城市地價正值高位
個別區域風險不容小覷

我們統計了22個一季度溢價率回升較為明顯的重點城市,用一季度成交地塊的可比地價(成交地塊樓板價和該地塊周邊3公里范圍內成交地塊均價進行對比)分析地價變化情況。 

22個典型城市中近8成城市可比地價較2018年上漲,較2017年上漲的城市的也超過一半,地價回暖程度可見一斑,根據地價變化情況大致可以分為三類: 

第一,一季度可比地價比2016年、2017年、2018年皆上漲的城市。例如西安、鄭州、重慶等,可以說目前價格處于相對高點。比如西安、重慶等城市由于前幾年土地價格還處于低位,市場發力相對比較晚,所以一季度成交的土地價格對比過去幾年均有大幅的提升。此類城市地價正值高位,且鄭州、重慶等城市還存在土地出讓量大、庫存過高的風險,高價拿地必須警惕。 

第二,一季度是地價有所回升,但尚未達到近三年最高峰的城市。這里面除了南京以外,其他城市一季度地價相比2016年市場最熱的時候還有15%左右的差距。南京一季度成交地價比2016年下降59%,雖然整體地價看來有所下滑,但其中也不乏地價上漲的個例:3月份棲霞區成交的一宗地,可比地價對比2017年和2018年分別上漲53%和71%,且周邊成交價剛剛突破3萬元/平方米,地塊盈利難度不小。 

第三,地價持續出現回調的城市。比如成都、嘉興、杭州等,一季度可比地價相比2018、2017年均出現下滑的,其中三四線城市跌幅更大,二線城市中成都年分別只下滑的8%和5%,相對比較穩定。

 

地市窗口期轉換較快

未來拿地更需謹慎

 

 

雖然近期融資環境放寬、政策預期放松、樓市表現“小陽春”等一系列利好刺激了土地市場回暖,但根據過去市場經驗來看,土地市場的變化速度較快,在市場走勢尚未明朗之下,從熱到冷也可能只需一兩個月的時間:去年6月份市場成交溢價率環比下跌15個百分點,從37%跌至22.2%,8月全國土地市場成交樓板價環比驟降34%,從此土地市場進入全面低位運轉狀態直至今年3月份左右。 

市場變化速度較快,留給企業的拿地窗口期則很短,如市場熱度較大的鄭州、重慶、寧波等城市存在著土地去化周期長、地價上漲速度快、城市剛需的風險,投資拿地需要更加謹慎,不可盲目跟風求高。 

結合對未來市場發展的預期來看,房住不炒、一城一策仍是調控的主要目標和方式,也說明了房價很難再出現類似2016年這樣迅速攀高的走勢,房企拿地還是應該以確保盈利空間、可持續穩定去化作為第一要務。

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